민간택지 분양가 상한제를 4년간 지속하면 정책 시행 시점을 전후해 서울 집값이 11.0%포인트 떨어질 것이라는 분석 결과가 공개됐다. 분양가 상한제가 장기간 이어질수록 집값 하락에 더 큰 영향을 준다는 전망이다. 국토연구원과 국토교통부는 2일 김상훈 자유한국당 의원(대구 서구)에게 제출한 분양가 상한제 도입 전망 자료에서 민간택지에 분양가 상한제를 확대 적용할 경우 향후 4년간 서울 주택 매매가격이 11.0%포인트 하락하는 것으로 전망했다. 이를 연간으로 환산하면 하락률은 2.7%포인트에 달한다. 이는 국토연구원과 정부가 전망한 연간 서울 집값 하락률(1.1%포인트)을 넘어서는 수치다. 민간택지 분양가 상한제가 오래 지속될수록 집값 하락에 미치는 영향이 커지는 것이다. 앞서 국토연구원은 정부의 민간택지 분양가 상한제 시행 방안 발표(8월 12일) 약 2주 전에 발행한 ‘국토정책 브리프’를 통해 서울지역 민간택지에 분양가 상한제를 시행하면 연간 기준으로 주택 매매가격을 1.1%포인트 하락시키는 효과가 나타났다고 밝힌 바 있다. 거시경제적 요인을 제어해 정책 성과를 측정하는 통계 기법인 ‘이중차분법’을 이용해 민간택지 분양가 상한제 기준이 완화한 2015년 4월 전후 1년간의 집값 변동률을 분석한 결과다. 이중차분법은 정책이 적용되는 그룹(처치집단)과 적용되지 않는 그룹(통제집단) 간의 정책 성과를 측정하는 방법론 중 하나다. 국토연구원은 서울을 정책적용지역인 처치그룹으로, 서울과 가격변동률이 유사하면서 정책적 영향을 상대적으로 덜 받는 경기도를 대조그룹으로 각각 설정했다. 이 분석법은 국토부가 민간택지 분양가 상한제 시행 방안 발표 때 상한제가 시장 전반의 가격 안정에 도움을 준다는 주장의 근거로 삼은 방법론이기도 하다. 그러나 당시 국토연구원과 국토교통부는 가격하락 효과가 더욱 커지는 4년간의 장기추세 조사 결과를 공개하지 않았다. 국토연구원은 민간택지 분양가 상한제 탄력적용(해제) 전 4년간 경기와 서울의 집값이 각각 1.8%, 서울 4.8% 각각 하락했으며 상한제 탄력적용 이후에는 경기와 서울의 집값이 각각 7.7%, 16.1% 상승했다고 설명했다. 민간택지 분양가 상한제 효과는 이 기간 서울 집값 변동률(-20.5%포인트)과 경기 집값 변동률(-9.5%포인트)의 차이로 산출돼 상한제를 4년간 지속하면 서울의 집값이 전체적으로 11.0%포인트 하락한다는 계산이 나오는 것이다. 이는 분양가 상한제 외의 다른 주택정책과 거시 경제적 요인은 서울과 경기가 동일하다는 가정으로 분석한 결과다. 국토연구원은 “2008년 이후에는 경기도에서의 주택공급 증가로 서울과 경기의 주택가격 변동성이 구조적으로 달라지는 특성이 있어 장기적 효과 분석에는 주의할 필요가 있다”고 말했다.